Jak wycenić mieszkanie do ubezpieczenia? Praktyczny poradnik

Wyobraź sobie, że po latach odkładania pieniędzy i wielu decyzjach pełnych emocji w końcu masz swoje wymarzone miejsce do życia – dom z ogrodem lub przytulne mieszkanie w centrum miasta. Chcesz je chronić, więc zawierasz ubezpieczenie. Ale czy wiesz, że niewłaściwe określenie wartości nieruchomości może sprawić, że nawet najlepsza polisa nie spełni swojej roli?

Brzmi groźnie? Słusznie. Bo wielu właścicieli mieszkań i domów wciąż popełnia ten sam błąd – zaniża lub zawyża wartość nieruchomości, a później są rozczarowani wysokością odszkodowania.

Kiedy suma ubezpieczenia jest za niska…

Pani Joanna z Białegostoku ubezpieczyła swoje 3-pokojowe mieszkanie na 400 000 zł. Brzmiało rozsądnie – przecież kupiła je kilka lat wcześniej za niewiele więcej. Pożar wybuchł w kuchni, a ogień szybko rozprzestrzenił się na cały lokal. Straty? Około 550 000 zł.

Ubezpieczyciel wypłacił jej 400 000 zł – czyli maksymalną kwotę z polisy. Brakujące 150 000 zł musiała pokryć z własnej kieszeni. Gdyby przyjęła realną wartość odtworzeniową mieszkania (czyli koszt przywrócenia go do stanu sprzed szkody według dzisiejszych cen), sytuacja wyglądałaby zupełnie inaczej.

To klasyczny przykład niedoubezpieczenia, które – niestety – w Polsce wciąż jest częstym zjawiskiem. Wiele osób kieruje się ceną zakupu sprzed lat lub wartością z umowy deweloperskiej, a nie realną wartością rynkową lub odtworzeniową.

…a kiedy za wysoka

Z kolei pan Marek, właściciel domu jednorodzinnego w Małopolsce, ubezpieczył swoją nieruchomość na 1,2 mln zł, choć jej realna wartość rynkowa wynosiła 850 000 zł. Zapłacił wyższą składkę, licząc na „większą ochronę”.

Problem w tym, że ubezpieczenie nie działa jak lokata – nawet jeśli ubezpieczysz nieruchomość na kwotę wyższą niż jest warta, w razie szkody i tak otrzymasz maksymalnie równowartość rzeczywistej straty, a nie „nadwyżkę”.

Jak więc właściwie określić wartość nieruchomości?

Najlepszą i najczęściej rekomendowaną opcją jest przyjęcie wartości odtworzeniowej, czyli takiej, która pozwoli odbudować dom lub wyremontować mieszkanie do stanu sprzed szkody – według aktualnych cen materiałów i robocizny. Obejmuje ona mury, instalacje, zabudowę, a często również wyposażenie – w zależności od zakresu polisy.

Warto też wiedzieć, że:

wartość rynkowa to cena, jaką możemy uzyskać na rynku (np. przy sprzedaży),
wartość rzeczywista uwzględnia zużycie techniczne (czyli amortyzację), co oznacza, że wypłata może być znacznie niższa,
wartość księgowa (głównie w firmach) często nie odzwierciedla realnych kosztów odbudowy.

W czasie wysokiej inflacji nie warto kierować się wartością sprzed roku – koszty budowy czy remontu mogą wzrosnąć nawet o kilkanaście procent rocznie.

Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczaniu domu lub mieszkania?

Zrób inwentaryzację – określ, co chcesz ubezpieczyć: tylko mury i stałe elementy, czy również wyposażenie (meble, sprzęty, ubrania, dzieła sztuki, sprzęt sportowy).
Korzystaj z aktualnych cenników – nie kieruj się kosztami sprzed lat. Jeśli masz wątpliwości, skonsultuj się z doradcą lub rzeczoznawcą.
Regularnie aktualizuj sumę ubezpieczenia – po remoncie, po zmianie cen rynkowych, po zakupie nowego sprzętu.
Sprawdź wyłączenia odpowiedzialności w OWU (Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia) – nie wszystkie szkody są objęte ochroną. Niektóre polisy np. nie uwzględniają długotrwałych zawilgoceń, szkód wyrządzonych przez zwierzęta domowe czy tzw. błędów projektowych.

Jak to wygląda w przypadku mieszkania wynajmowanego?

Ubezpieczenie nieruchomości wynajmowanej różni się nieco od ochrony lokalu, w którym mieszka jego właściciel. Kluczowe jest ustalenie, kto zawiera umowę ubezpieczenia – właściciel czy najemca – oraz jakie elementy mają być objęte ochroną.

Właściciel ma możliwość zabezpieczenia:

murów i elementów stałych, czyli samej nieruchomości oraz stałej zabudowy,
wyposażenia wynajmowanego, na przykład mebli czy sprzętu AGD, jeśli jest to częścią umowy najmu,
odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym, co jest ważne w przypadku szkód wyrządzonych przez najemców, takich jak zalanie sąsiadów.

Z kolei najemca może wykupić polisę obejmującą:

swoje ruchomości, na przykład elektronikę, ubrania czy sprzęt sportowy,
ubezpieczenie OC najemcy, które chroni przed skutkami szkód spowodowanych przez niego w wynajmowanym mieszkaniu lub sąsiednich lokalach, np. przypadkowe uszkodzenie podłogi lub zalanie.

Niezależnie od tego, kto decyduje się na ochronę, suma ubezpieczenia powinna jak najdokładniej odzwierciedlać wartość chronionego mienia. Odpowiednio dobrana polisa daje pewność zabezpieczenia zarówno właścicielowi, jak i najemcy przed nieprzewidzianymi kosztami w razie wystąpienia szkody.

A jak może Ci pomóc kancelaria brokerska?

Jeśli nie masz pewności, jak ustalić wartość nieruchomości, jaką polisę wybrać i na co zwrócić uwagę w OWU – zgłoś się do nas.

Pomożemy dobrać odpowiednią sumę ubezpieczenia, tak by nie była ani zaniżona, ani zawyżona.
Wskażemy, jak ubezpieczyć nietypowe elementy, takie jak fotowoltaika, przydomowa siłownia czy sprzęt elektroniczny.
Przy szkodzie – będziemy Cię reprezentować w kontakcie z ubezpieczycielem, pomagając uzyskać odszkodowanie adekwatne do poniesionych szkód.

Podsumowanie

Dobrze dobrana suma ubezpieczenia to nie tylko obowiązek – to realne zabezpieczenie Twojego majątku. Nie pozwól, by pozorna oszczędność na składce kosztowała Cię setki tysięcy złotych w razie szkody.

Zadbaj o właściwą wycenę już dziś – dla siebie, swojej rodziny i spokojnej głowy.

Zespół UKB

Nie za dużo, nie za mało – jak właściwie wycenić dom lub mieszkanie do ubezpieczenia?